Ua Ru
Автор: Ніка Рудакова
Такса підтримки в Болгарії
Обман, прихований податок чи життєва необхідність?

Головне запитання покупців нерухомості

Такса підтримки в Болгарії: обман, прихований податок чи життєва необхідність?

Коли сьогодні ми говоримо про болгарську нерухомість, головне, що цікавить покупців, — це не вид на море і навіть не розстрочка. Всі питають: «А скільки у вас такса підтримки?» І здається, що так було завжди.

Але насправді — ні.

До початку 2000-х болгари взагалі не знали, що це таке.

Знайомство та про що піде мова у статті

Мене звати Ніка Рудакова.

Я та моя компанія можемо допомогти вам купити апартамент у Болгарії та, за потреби, здати його в оренду.

А в цій статті я розповім вам:

  • Що таке такса підтримки
  • Що вона включає
  • З якими проблемами ви можете зіткнутися, купуючи апартамент без такси підтримки
Що таке такса підтримки та навіщо вона потрібна
Звідки з’явився такий платіж?

І чому до 2003 року такса підтримки взагалі не існувала?

Отже, такса підтримки — це щорічна плата за обслуговування вашого житлового комплексу в Болгарії.

Простими словами, ви платите за те, щоб навколо вашої квартири було чисто, красиво та безпечно. Щоб стригли газон, чистили басейн, вивозили сміття, горіло світло у під’їзді та працювала охорона.

Зазвичай ця сума становить від 5 до 15 євро за квадратний метр на рік або фіксовано 300–700 євро на рік за маленьку квартиру. Зазвичай це все входить у таксу підтримки.

Що в себе включає такса підтримки

  • Догляд за будівлею
    Прибирання під’їздів, сходів, підлог та ліфтів.

    Миття вікон і вітрин у загальних зонах.

    Освітлення коридорів та заміна лампочок.

    Технічне обслуговування ліфтів та систем освітлення.
  • Територія комплексу та благоустрій
    Догляд за зеленими насадженнями, квітниками, газонами, пальмами.

    Вивіз сміття та прибирання прилеглих доріжок.

    Ремонт тротуарів, доріжок та огорож.

    Зимове прибирання снігу та посипання доріжок.
  • Інфраструктура та зручності комплексу
    Обслуговування басейнів, фільтрація та хімічне очищення води.

    Догляд за дитячими майданчиками, зонами відпочинку та спортивними майданчиками.

    Утримання парковок, шлагбаумів та воріт.

    Догляд за фасадом, фарбування та дрібні ремонти.
  • Безпека та контроль
    Охорона території, відеоспостереження, контроль доступу.

    Ресепшн, консьєрж, цілодобовий черговий персонал.

    Аварійні служби, електрик, сантехнік за викликом.
  • Адміністративне управління комплексом
    Адміністративне управління.

    Ведення бухгалтерії комплексу, оплата спільних рахунків, вода, електрика, податки.

    Організація загальних зборів власників, юридичне та технічне супроводження.

    Зберігання документації комплексу та звітність.
  • Додаткові опції курортних комплексів
    Wi-Fi у зонах загального користування.

    Прибирання апартаментів за запитом.

    Допомога з орендою (звісно, за бажанням власника), трансфери, послуги зустрічі гостей, сервісний офіс.
Кому підійде помешкання без такси підтримки
Звісно, якщо пенсіонери купують житло для власного проживання, і 500 євро на рік і більше — це велика сума, можна обрати просто звичайний багатоквартирний будинок.

Але якщо ви любите комфорт, закриту доглянуту територію та не готові брати участь у зборах впертих власників, краще обирати комплекс з обслуговуванням.

Не кажучи вже про те, що якщо ви хочете інвестувати та заробляти на здачі в оренду, туристи люблять красу та безпеку.

Житло без такси підтримки підходить тим, хто живе в ньому постійно та готовий сам займатися всіма питаннями обслуговування. Але якщо ви плануєте здавати його, рідко буваєте в Болгарії або цінуєте порядок, наявність управляючої компанії та щорічна такса зазвичай себе виправдовують.

Проблеми будинків без такси підтримки

Давайте розберемо основні проблеми, з якими часто стикаються власники апартаментів у будинках без такси підтримки.
  • Відсутність відповідального за порядок
    Отже, проблеми будинків без такси підтримки. По-перше, немає відповідального за порядок.

    Тобто ніхто не слідкує за чистотою та технічним станом спільних зон. Під’їзди не прибираються, сміття може накопичуватися тижнями, лампочки в коридорах перегорають, і змінити їх просто нікому.
  • Труднощі з організацією витрат та конфлікти
    По-друге, це труднощі з організацією витрат.
    Всі комунальні витрати — прибирання, ліфт, фасад, сміття, озеленення — лягають на плечі мешканців. І вони повинні самі домовлятися, хто, коли та скільки платить.

    Але якщо це туристична зона, багато власників перебувають за кордоном, говорять різними мовами і їм зовсім байдуже до стану під’їзду взимку. Це призводить до конфліктів і суперечок між сусідами.
  • Занепад будинків без обслуговування
    По-третє, це поступове занепадання будівлі.

    Без регулярного обслуговування будинки швидко втрачають привабливий вигляд.
    Облізла фарба, іржаві перила, тріщини, мох на фасаді. Через 5–7 років будівля виглядає значно гірше, ніж аналогічний комплекс з управляючою компанією.
  • Проблеми з орендою та продажем
    По-четверте, це проблеми з орендою та продажем.
    Туристи та покупці надають перевагу доглянутим комплексам з охороною та басейном.

    Якщо будинок виглядає непривабливо, здати або продати апартамент стає все складніше. Приходиться знижувати ціну.
  • Низький рівень безпеки
    По-п’яте, це низький рівень безпеки: немає охорони, камер, консьєржа, а отже — відкриті входи, сторонні в під’їздах і ризик крадіжок.

    У курортних містах це особливо відчутно взимку, коли всі мешканці виїжджають.
  • Відсутність ремонту спільних систем
    По-шосте, це відсутність ремонту спільних систем.
    Якщо протік дах, зламався ліфт або перегоріла проводка, ніхто не зобов’язаний це ремонтувати.

    Мешканцям доводиться збирати гроші вручну або місяцями сперечатися, хто винен.
  • Проблеми з комунікацією поміж сусідами
    По-сьоме, це проблеми з комунікацією між сусідами.
    У будинках без управляючої компанії часто живуть іноземці, які приїжджають рідко.

    Зібрати кворум для прийняття рішень практично неможливо. Будь-яке питання перетворюється на бюрократію або застій.
  • Спадок ринкової ціни
    Восьмий пункт — це падіння ринкової вартості. З роками такі будинки втрачають свою ліквідність.

    Навіть якщо квартира знаходиться у хорошому місці, загальний стан будівлі знижує її ринкову вартість.

Історія появи такси підтримки в Болгарії

Звідки ж з’явилася такса підтримки в Болгарії?
І чому тепер без неї нікуди?
Як же все починалося?

Поняття такси підтримки з’явилося всього лише два десятиліття тому, приблизно у 2003 році.

До цього життя в болгарських будинках було простим.

Мешканці самі збирали гроші на ремонт під’їзду, даху або прибирання. Жодних управляючих компаній, жодних фіксованих зборів — усе по-домашньому.

Вплив Євросоюзу та іноземних інвесторів

Але ситуація змінилася, коли Болгарія почала готуватися до вступу до Європейського Союзу. Країна стала центром уваги іноземних інвесторів, передусім британців.

Чому саме вони?

Тому що в Англії тоді були дешеві кредити під 1%.

Доходи зростали, а в Болгарії — чудова природа, море та доступні ціни.

Будівельний бум 2003–2007 років

Отже, з 2003 по 2007 рік, поки Болгарія йшла до щастя в ЄС, у країну хлинули інвестиції.
На узбережжі почали зростати сучасні комплекси з басейнами, садами, ресепшн та охороною. Такі курорти, як Святий Влас і Сонячний берег, буквально виросли на британських грошах.

Квартири біля моря продавалися по 30–50 тисяч євро.

Це була мрія будь-якого англійця, особливо на тлі Іспанії чи Італії, де ціни були втричі вищі.
Чому з’явилася такса підтримки
Але разом із новою хвилею будівництва постало питання: хто доглядатиме за всіма цими басейнами, зеленими газонами, ліфтами та фасадами, якщо власники живуть тут лише пару тижнів на рік, а решту часу здають житло туристам?

І ось народилася нова система.


Саме тоді й з’явилося поняття такси підтримки — плата за утримання комплексу.


Пізніше, вже після вступу до ЄС у 2007 році, практика стала масовою. Усі курортні комплекси включають обов’язкову щорічну таксу.

Як такса підтримки виглядає сьогодні

Зараз такса підтримки — це стандартний механізм.

Кожен власник сплачує фіксовану суму, щоб комплекс залишався доглянутим і безпечним.

Розмір такси підтримки залежить від рівня житла:

  • Стандартні будинки — 5–8 євро за квадратний метр на рік.
  • Комплекси середнього класу — 10–20 євро на рік.
  • Люксові на першій лінії — від 1500 євро на рік і вище.

У договорі з управляючою компанією прописується, що входить в обслуговування.

І тут є дуже важливий момент: у договорі має бути пункт, на яких підставах управляюча компанія може підвищувати таксу підтримки.

Важливість правильного договору під час купівлі

При купівлі нерухомості з нами ми обов’язково допоможемо вам розібратися в цьому питанні, щоб у підсумку не отримати платіж у 5000 євро на рік. Такого не буде.

До речі, якщо хочете прицінитися, залиште заявку, і ми надішлемо вам підбірку реальних об’єктів у Болгарії та умови розстрочки для іноземців.
Залишити заявку

Чому такса підтримки необхідна

А я ще раз наголошую, чому так важливо сплачувати таксу підтримки.
Такса підтримки — це не примха і не прихований податок, а необхідність для нормальної роботи курортних комплексів.

Без неї все швидко приходить у занепад: басейни зеленіють, фасади тріскаються, а житло втрачає свою вартість.

Так, суми бувають різні, і іноді забудовники встановлюють завищені тарифи. Але завжди можна порівняти умови, запросити договір і обрати варіант, де сервіс дійсно відповідає ціні.

Закон та порядок: що буде, якщо не сплатити таксу

Закон і порядок, суперечки, суди та зміни такси.

Що відбувається, якщо не сплачувати таксу підтримки? Чи можливо її змінити або відмовитися від якихось послуг?

Давайте розглянемо правові аспекти.

  • Обов’язок сплачувати таксу за законом


    Сплата такси — це обов’язок, закріплений у договорі та підтриманий законом.


    Управляюча компанія має повне право вимагати ці платежі. Якщо власник уперто ігнорує рахунки, можуть нараховуватися штрафи.


    Ця типова ставка прописується в договорі, наприклад, може становити 0,01% або 0,05% на день від суми боргу.


    Якщо здається, що це копійки, за рік нарахування можуть сягати до 18% зверху.


    Тож краще не доводити до снігового кому.

  • Санкції та судові позови



    Управляюча компанія в Болгарії навіть може застосовувати жорсткі заходи до злісних неплатників.


    За законом допускається обмежувати їм доступ до деяких спільних благ, наприклад, відключити доступ до басейну або паркінгу.


    І в крайніх випадках можна звернутися до суду.


    У випадку судових позовів це не теорія, а реальність.

  • Судова практика: приклад із Несебра


    Наприклад, в одному з комплексів поблизу Несебра управляюча компанія подала до суду на власника, який накопичив борг за кілька років.


    У 2022 році районний суд Несебра виніс рішення, визнавши за управляючою компанією заборгованість у 6000 левів, що становить близько 3000 євро, тобто приблизно по 3000 левів за 2017 та 2018 роки несплати.


    Окрім самого боргу, неплатнику довелося покрити ще й судові витрати.

Чи можна зменшити або змінити таксу
Так, можна, але лише колективно.

Ви не можете односторонньо оголосити: «Я басейном не користуюся, тому платити не буду». Так не вийде.

Всі умови прописані в договорі. І внести зміни можна лише за згодою іншої сторони — тобто з управляючою компанією, або через загальні збори власників.

Болгарський закон вимагає, щоб значущі рішення, наприклад, перегляд тарифу або виключення частини послуг, підтримала більшість мешканців. Зазвичай це не менше ніж 51–67% голосів.

Практичний приклад зниження такси

В одному варненському комплексі родині покупців здалося, що ставка 13 євро за квадратний метр на рік — це занадто високо. Вони об’єдналися з сусідами, звернулися до юриста та провели загальні збори.

У результаті вдалося відмовитися від цілодобового консьєржа, який більшості виявився непотрібним, і знизити тариф до 11 євро за квадратний метр.

Здавалося б, різниця в 2 євро за квадрат — це дрібниця, але для квартири площею 80 квадратних метрів це економія 160 євро на рік, що вже приємно.
Якщо якість обслуговування не відповідає оплаті
Крім того, якщо якість обслуговування не відповідає оплаті, власники мають право скаржитися або навіть розірвати договір з поточною управляючою компанією.

Закон зобов’язує управляючу компанію сумлінно виконувати свої обов’язки.

Тому грубе невиконання умов, наприклад, постійна брудність, непрацюючі ліфти при сплаченій таксі, є підставою для претензій та заміни обслуговуючої організації.

Строки договорів та зміна управляючої компанії

Звичайний договір з управляючою компанією укладається на певний строк, наприклад, на рік із автоматичним продовженням.

Власники можуть зібрати підписи та не продовжувати контракт, обравши іншу компанію або форму управління, якщо їх щось категорично не влаштовує.

Головне — діяти відповідно до процедур, які прописані в Законі 2009 року та в самому договорі.

Тобто потрібно повідомити всіх, провести голосування та зафіксувати рішення протоколом.

Що треба знати потенційному покупцю

Для покупців нерухомості в Болгарії такса підтримки іноді стає сюрпризом. Але повторю ще раз: це не побор і не прихований податок, а плата за ваш комфорт і збереження вашого майна.

Купуючи квартиру, обов’язково уточнюйте розмір щорічної такси та перелік послуг. Ці дані мають бути в договорі з управляючою компанією.

Економія чи комфорт: як зробити правильний вибір

Нагадую, що недорога нерухомість без такси підтримки не завжди є панацеєю.

Ви економите на платежах, але жертвуєте частиною зручностей і, можливо, ліквідністю житла.

Тут важливо знайти баланс між витратами та вигодами.
Кому такий варіант підходить
Плануєте жити постійно та рахуєте кожен євро? Тоді, можливо, варто обрати звичайний будинок без басейну.

Хочете відпочивати з комфортом або здавати житло туристам? Хороша управляюча компанія та доглянута територія окупляться в перспективі.

Чому такса підтримки — це інвестиція в комфорт

У Болгарії кажуть просто: хочеш жити як на курорті — плати як на курорті. Такса підтримки — саме про це.

Вона з’явилася за європейським прикладом як відповідь на масове іноземне володіння нерухомістю біля моря та зробила можливим той рівень комфорту, який сьогодні вважається нормою на болгарських курортах.

Тому, обираючи квартиру біля моря, варто сприймати таксу підтримки не як зайві витрати, а як гарантію доглянутості, безпеки та збереження вартості нерухомості на роки вперед.
Хочете отримувати актуальну інформацію про нерухомість у Болгарії?
Якщо вам потрібна актуальна інформація або підбір нерухомості в Болгарії — залиште заявку у формі нижче.