Автор: Ника Рудакова
Такса поддержки в Болгарии
Обман, скрытый налог или жизненная необходимость?
Главный вопрос покупателей недвижимости
Такса поддержки в Болгарии: обман, скрытый налог или жизненная необходимость?
Когда мы сегодня говорим о болгарской недвижимости, главное, что интересует покупателей, не вид на море и даже не рассрочка. Все спрашивают, а сколько у вас такса поддержки? И кажется, что так было всегда.
Но на самом деле нет.
До начала 2000-х годов болгары вообще не знали, что это такое.
Когда мы сегодня говорим о болгарской недвижимости, главное, что интересует покупателей, не вид на море и даже не рассрочка. Все спрашивают, а сколько у вас такса поддержки? И кажется, что так было всегда.
Но на самом деле нет.
До начала 2000-х годов болгары вообще не знали, что это такое.
Знакомство и о чем эта статья
Меня зовут Ника Рудакова.
Я и моя компания можем помочь вам купить апартамент в Болгарии и при необходимости сдать его.
И в этой статье я расскажу вам:
Я и моя компания можем помочь вам купить апартамент в Болгарии и при необходимости сдать его.
И в этой статье я расскажу вам:
- Что такое такса поддержки
- Что она включает в себя
- С какими проблемами вы можете столкнуться, покупая апартамент без таксы поддержки
Что такое такса поддержки и
зачем она нужна
зачем она нужна
Откуда взялся такой платеж?
И почему до 2003 года такса поддержки не существовала вовсе?
Итак, такса поддержки – это ежегодная плата за обслуживание вашего жилого комплекса в Болгарии.
ʼ
Простыми словами, вы платите за то, чтобы вокруг вашей квартиры было чисто, красиво и безопасно. Чтобы подстригали газон, пистилли бассейн, вывозили мусор, горел свет в подъезде и работала охрана.
Обычно эта сумма от 5 до 15 евро за квадратный метр в год или фиксировано 300-700 евро в год за маленькую квартиру, что обычно входит в таксу поддержки.
И почему до 2003 года такса поддержки не существовала вовсе?
Итак, такса поддержки – это ежегодная плата за обслуживание вашего жилого комплекса в Болгарии.
ʼ
Простыми словами, вы платите за то, чтобы вокруг вашей квартиры было чисто, красиво и безопасно. Чтобы подстригали газон, пистилли бассейн, вывозили мусор, горел свет в подъезде и работала охрана.
Обычно эта сумма от 5 до 15 евро за квадратный метр в год или фиксировано 300-700 евро в год за маленькую квартиру, что обычно входит в таксу поддержки.
Что входит в таксу поддержки
-
Уход за зданиемУборка подъездов, лестниц, полов и лифтов.
Мойка окон и витрин в общих зонах.
Освещение коридора и замена лампочек.
Техническое обслуживание лифтов и систем освещения. -
Территория комплекса и благоустройствоУход за зелеными насаждениями, клумбами, газонами, пальмами.
Вывоз мусора и уборка прилегающих дорожек.
Ремонт тротуаров, дорожек и ограждений.
Зимняя уборка снега и посыпка дорожек. -
Инфраструктура и удобства комплексаОбслуживание бассейнов, фильтрация и химическая очистка воды.
Уход за детскими площадками, зонами отдыха и спортплощадками.
Содержание парковки, шлагбаумов и ворот.
Уход за фасадом, покраска и мелкие ремонты. -
Безопасность и контрольОхрана территории, видеонаблюдение, контроль доступа.
Ресепшн, консьерж, круглосуточно дежурный персонал.
Аварийные службы, электрик, сантехник по вызову. -
Административное управление комплексомАдминистративное управление.
Ведение бухгалтерии комплекса, оплата общих счетов, вода, электричество, налоги.
Организация общих собраний собственников, юридическое и техническое сопровождение.
Хранение документации комплекса и отчетность. -
Дополнительные опции курортных комплексовWi-Fi в зонах общего пользования.
Уборка апартаментов по запросу.
Помощь в аренде, это при желании, конечно, владельца, трансферы, услуги по встрече гостей, сервисный офис.
Кому подойдёт жильё без таксы поддержки
Конечно, если пенсионеры покупают жилье для собственного проживания, и 500 и более евро в год – это большая сумма, то можно выбрать просто обычный многоквартирный дом.
Но если вы любите комфорт, закрытую ухоженную территорию, и вы не согласны участвовать в собраниях упрямых собственников, то лучше выбрать комплекс с обслуживанием.
Уже не говоря о том, что если вы хотите инвестировать и зарабатывать на сдачу в аренду, то туристы любят красоту и безопасность.
Жилье без таксы поддержки подходит тем, кто живет в нем постоянно и готов сам заниматься всеми вопросами обслуживания. Но если вы планируете сдавать, редко бываете в Болгарии или цените порядок, наличие управляющей компании и ежегодная такса обычно себя оправдывают.
Но если вы любите комфорт, закрытую ухоженную территорию, и вы не согласны участвовать в собраниях упрямых собственников, то лучше выбрать комплекс с обслуживанием.
Уже не говоря о том, что если вы хотите инвестировать и зарабатывать на сдачу в аренду, то туристы любят красоту и безопасность.
Жилье без таксы поддержки подходит тем, кто живет в нем постоянно и готов сам заниматься всеми вопросами обслуживания. Но если вы планируете сдавать, редко бываете в Болгарии или цените порядок, наличие управляющей компании и ежегодная такса обычно себя оправдывают.
Проблемы домов без таксы поддержки
Давайте разберем основные проблемы, с которыми часто сталкиваются владельцы апартаментов в домах без таксы поддержки.
- Отсутствие ответственного за порядокИтак, проблемы домов без таксы поддержки. Во-первых, нет ответственного за порядок.
То есть никто не следит за чистотой и техническим состоянием общих зон. Подъезды не убираются, мусор может скапливаться неделями, лампочки в коридоре перегорают и менять их просто некому. - Трудности с организацией расходов и конфликтыВторое – это трудности с организацией расходов. То есть все коммунальные траты – это уборка, лифт, фасад, мусор, озеленение – ложатся на жильцов. И они должны сами договариваться, кто, когда и сколько платит.
Но если это туристическая зона, то многие владельцы находятся за границей, говорят на разных языках, и им совершенно плевать на состояние подъезда зимой. конфликты и споры между соседями. - Обветшание зданий без обслуживанияТретье - это постепенное обветшание здания.Без регулярного обслуживания дома быстро теряют внешний вид.
Облупившаяся краска, ржавые перила, трещины, мох на фасаде. Через 5-7 лет здание выглядит гораздо хуже, чем аналогичный комплекс управляющей компании. - Проблемы с арендой и продажейЧетвертое – это проблемы с арендой и продажей. Туристы и покупатели предпочитают ухоженные комплексы с охраной и бассейном.
Если дом выглядит непрезентабельно, сдать или продать апартамент становится все сложнее. Приходится снижать цену. - Низкий уровень безопасностиПятое – это низкий уровень безопасности, нет охраны, камер, консьержа, а значит открытые входы, посторонние в подъездах и риск краж.
В курортных городах это особенно чувствительно в зимний период, когда все жильцы уезжают. - Отсутствие ремонта общих системШестое – это отсутствие ремонта общих систем. Если протекла крыша, если сломался лифт или перегорела проводка, никто не обязан это чинить.
Жильцам приходится собирать деньги вручную или месяцами спорить, кто виноват. - Проблемы коммуникации между соседямиСедьмое – это проблемы с коммуникацией между соседями. В домах без управляющей компании часто живут иностранцы, которые приезжают редко.
Собрать кворум для принятия решений практически невозможно. Любой вопрос превращается в бюрократию или застой. - Падение рыночной стоимостиВосьмой пункт – это падение рыночной стоимости. С годами такие дома теряют свою ликвидность.
Даже если квартира находится в хорошем месте, общее состояние здания снижает ее рыночную стоимость.
История появления таксы поддержки в Болгарии
Откуда же взялась такса поддержки в Болгарии?
И почему без нее теперь никуда?
Как же все начиналось?
Понятие такса поддержки появилось всего-то два десятилетия назад, примерно в 2003 году.
До этого жизнь в болгарских домах была простой. Жильцы сами скидывались на ремонт подъезда, на крышу или уборку. Никаких управляющих компаний, никаких фиксированных сборов, все по-домашнему.
И почему без нее теперь никуда?
Как же все начиналось?
Понятие такса поддержки появилось всего-то два десятилетия назад, примерно в 2003 году.
До этого жизнь в болгарских домах была простой. Жильцы сами скидывались на ремонт подъезда, на крышу или уборку. Никаких управляющих компаний, никаких фиксированных сборов, все по-домашнему.
Влияние Евросоюза и иностранных инвесторов
Но ситуация изменилась, когда Болгария начала готовиться к вступлению в Евросоюз. Страна стала центром внимания иностранных инвесторов и прежде всего британцев.
Почему именно они?
Потому что в Англии тогда были дешевые кредиты под 1%.
Доходы росли, а в Болгарии отличная природа, море и доступные цены.
Почему именно они?
Потому что в Англии тогда были дешевые кредиты под 1%.
Доходы росли, а в Болгарии отличная природа, море и доступные цены.
Строительный бум 2003–2007 годов
Итак, с 2003 по 2007 год, пока Болгария шла к счастью в ЕС, в страну хлынули инвестиции.
На побережье начали расти современные комплексы с бассейнами, садами, ресепшн и охраной. Такие курорты, как Святой Влас и Солнечный берег, буквально выросли на британских деньгах.
Квартиры у моря продавались по 30-50 тысяч евро.
Это мечта любого англичанина, особенно на фоне Испании или Италии, где цены были втрое выше.
На побережье начали расти современные комплексы с бассейнами, садами, ресепшн и охраной. Такие курорты, как Святой Влас и Солнечный берег, буквально выросли на британских деньгах.
Квартиры у моря продавались по 30-50 тысяч евро.
Это мечта любого англичанина, особенно на фоне Испании или Италии, где цены были втрое выше.
Почему появилась такса поддержки
Но вместе с новой волной строительства возник вопрос: а кто будет ухаживать за всеми этими бассейнами, зелеными газонами, лифтами и фасадами, если владельцы живут здесь всего лишь пару недель в году, а остальное время сдают жилье туристам?
И вот рождение новой системы.
Именно тогда и появилось понятие такса поддержки - плата за содержание комплекса.
Позже, уже после вступления в ЕЭС в 2007 году, практика стала массовой. Все курортные комплексы включают обязательную ежегодную таксу.
Как такса поддержки выглядит сегодня
Сейчас такса поддержки – это стандартный механизм.
Каждый владелец оплачивает фиксированную сумму, чтобы комплекс оставался ухоженным и безопасным.
Размер таксы поддержки зависит от уровня жилья. Стандартные дома – это 5-8 евро за квадратный метр в год.
Комплексы среднего класса – 10-20 евро в год. Люксовые на первой линии – от 1500 евро в год и выше.
В договоре с управляющей компанией прописывается, что входит во вслуживание.
И здесь есть очень важный момент. В договоре должен быть пункт, на каком основании управляющая компания может поднимать таксу поддержки.
Каждый владелец оплачивает фиксированную сумму, чтобы комплекс оставался ухоженным и безопасным.
Размер таксы поддержки зависит от уровня жилья. Стандартные дома – это 5-8 евро за квадратный метр в год.
Комплексы среднего класса – 10-20 евро в год. Люксовые на первой линии – от 1500 евро в год и выше.
В договоре с управляющей компанией прописывается, что входит во вслуживание.
И здесь есть очень важный момент. В договоре должен быть пункт, на каком основании управляющая компания может поднимать таксу поддержки.
Важность правильного договора при покупке
При покупке недвижимости с нами мы обязательно поможем вам разобраться в этом вопросе, чтобы не получить в итоге платеж в 5000 евро в год. Такого не будет.
Кстати, если хотите прицениться, оставьте заявку, и мы пришлем вам подборку реальных объектов Болгарии и условия рассрочки для иностранцев.
Оставить заявку Кстати, если хотите прицениться, оставьте заявку, и мы пришлем вам подборку реальных объектов Болгарии и условия рассрочки для иностранцев.
Почему такса поддержки необходима
А я еще раз повторю вам, почему так важно платить таксу поддержки.
Такса поддержки – это не прихоть и не скрытый налог, а необходимость для нормальной работы курортных комплексов.
Без нее все быстро приходит в упадок. Бассейны зеленеют, фасады трескаются, а жилье теряет свою стоимость.
Да, суммы бывают разными, и иногда застройщики ставят завышенные тарифы. Но всегда можно сравнить условия, запросить договор и выбрать вариант, где сервис действительно соответствует цене.
Такса поддержки – это не прихоть и не скрытый налог, а необходимость для нормальной работы курортных комплексов.
Без нее все быстро приходит в упадок. Бассейны зеленеют, фасады трескаются, а жилье теряет свою стоимость.
Да, суммы бывают разными, и иногда застройщики ставят завышенные тарифы. Но всегда можно сравнить условия, запросить договор и выбрать вариант, где сервис действительно соответствует цене.
Закон и порядок: что будет, если не платить таксу
Закон и порядок, споры, суды и изменения такса.
Что происходит, если не платить таксу поддержки? Возможно ли ее изменить или отказаться
от каких-то услуг?
Давайте рассмотрим правовые аспекты.
Что происходит, если не платить таксу поддержки? Возможно ли ее изменить или отказаться
от каких-то услуг?
Давайте рассмотрим правовые аспекты.
-
Обязанность платить таксу по закону
Оплата таксы — это обязанность, закрепленная в договоре и поддержанная законом.
Управляющая компания имеет полное право требовать эти платежи. Если владелец упорно игнорирует счета, могут начисляться штрафы.
Эта типичная ставка прописывается в договоре, например, это может быть 0,01% или 0,05% в день от суммы долга.
Если это кажется копейками, но за год может набежать до 18% сверху.
Так что лучше не доводить до снежного кома.
-
Санкции и судебные иски
Управляющая компания в Болгарии даже может применять
жесткие меры к злостным неплательщикам.
По закону допускается ограничивать им доступ
к некоторым общественным благам, например, отключить доступ к бассейну или к паркингу.
И в крайнем случае можно обратиться в суд.
В случае судебных исков не теория, а реальность.
-
Судебная практика: пример из Несебра
Например, в одном из комплексов около Несебра управляющая компания подала в суд на владельца, который накопил долг за несколько лет.
В 2022 году районный суд Несебра вынес решение, признав за управляющей компанией задолженность 6000 левов, это около 3000 евро, то есть примерно по 3000 левов за 2017 и 2018 год неоплаты.
Кроме самого долга, неплательщику пришлось покрыть еще и судебные издержки.
Можно ли изменить или уменьшить таксу
Да, можно, но только коллективно.
Вы не можете односторонне объявить: «Я бассейном не пользуюсь, поэтому платить не буду». Так не получится.
Все условия прописаны в договоре. И внести изменения можно лишь по соглашению с другой стороной, то есть с управляющей компанией, или через общее собрание собственников.
Болгарский закон требует, чтобы значимые решения, например, пересмотр тарифа или исключение части услуг, поддержало большинство жильцов. Обычно это не менее 51-67% голосов.
Вы не можете односторонне объявить: «Я бассейном не пользуюсь, поэтому платить не буду». Так не получится.
Все условия прописаны в договоре. И внести изменения можно лишь по соглашению с другой стороной, то есть с управляющей компанией, или через общее собрание собственников.
Болгарский закон требует, чтобы значимые решения, например, пересмотр тарифа или исключение части услуг, поддержало большинство жильцов. Обычно это не менее 51-67% голосов.
Практический пример снижения таксы
В одном варненском комплексе семье покупателей показалось, что ставка 13 евро за квадратный метр в год – это слишком высоко. Они объединились с соседями, обратились к юристу и провели общее собрание.
В итоге удалось отказаться от круглосуточного консьержа, он большинству оказался не к чему, и снизить тариф до 11 евро за квадратный метр.
Казалось бы, разница в 2 евро с квадрата – это ерунда, но для квартиры 80 квадратных метров – это экономия 160 евро ежегодно, что уже приятно.
В итоге удалось отказаться от круглосуточного консьержа, он большинству оказался не к чему, и снизить тариф до 11 евро за квадратный метр.
Казалось бы, разница в 2 евро с квадрата – это ерунда, но для квартиры 80 квадратных метров – это экономия 160 евро ежегодно, что уже приятно.
Если качество обслуживания не соответствует оплате
Кроме того, если качество обслуживания не соответствует оплате, у владельцев есть право жаловаться или даже расторгнуть договор с текущей управляющей компанией.
Закон обязывает управляющую компанию добросовестно выполнять свои обязанности.
Поэтому грубое невыполнение условий, например, постоянная грязь, неработающие лифты при оплаченной таксе, это повод для претензий и смены обслуживающей организации.
Закон обязывает управляющую компанию добросовестно выполнять свои обязанности.
Поэтому грубое невыполнение условий, например, постоянная грязь, неработающие лифты при оплаченной таксе, это повод для претензий и смены обслуживающей организации.
Сроки договоров и смена управляющей компании
Обычный договор с управляющей компанией заключается на определенный срок, например, на год с автоматической пролонгацией.
Собственники могут собрать подписи и не продлевать контракт, выбрав другую компанию или форму управления, если их что-то категорически не устраивает.
Главное действовать согласно процедурам, которые прописаны в том самом законе 2009 года и в договоре.
То есть нужно уведомить всех, провести голосование, зафиксировать
решение протоколом.
Собственники могут собрать подписи и не продлевать контракт, выбрав другую компанию или форму управления, если их что-то категорически не устраивает.
Главное действовать согласно процедурам, которые прописаны в том самом законе 2009 года и в договоре.
То есть нужно уведомить всех, провести голосование, зафиксировать
решение протоколом.
Что нужно знать потенциальному покупателю
Для покупателей недвижимости в Болгарии такса поддержки иногда оказывается сюрпризом. Но повторю еще раз, это не побор и не скрытый налог, а это плата за ваш комфорт и сохранность вашего имущества.
Покупая квартиру, обязательно уточняйте размер ежегодной таксы и перечень услуг. Эти данные должны быть в договоре с управляющей компанией.
Покупая квартиру, обязательно уточняйте размер ежегодной таксы и перечень услуг. Эти данные должны быть в договоре с управляющей компанией.
Экономия или комфорт: как сделать правильный выбор
Напоминаю, что недорогая недвижимость без таксы поддержки не всегда панацея.
Вы экономите на платежах, но жертвуете частью удобств и, возможно, ликвидностью жилья.
Тут важно найти баланс между расходами и выгодами.
Вы экономите на платежах, но жертвуете частью удобств и, возможно, ликвидностью жилья.
Тут важно найти баланс между расходами и выгодами.
Для кого какой вариант подходит
Планируете жить постоянно и считаете каждый евро? Тогда, возможно, стоит выбрать обычный дом без бассейна.
Хотите отдыхать с комфортом или сдавать туристам? Хорошая управляющая компания и ухоженная территория окупятся в перспективе.
Хотите отдыхать с комфортом или сдавать туристам? Хорошая управляющая компания и ухоженная территория окупятся в перспективе.
Почему такса поддержки — это инвестиция в комфорт
В Болгарии говорят просто: хочешь жить как на курорте — плати как на курорте. Такса поддержки — именно про это.
Она появилась по европейскому примеру как ответ на массовое иностранное владение недвижимостью у моря и сделала возможным тот уровень комфорта, который сегодня считается нормой на болгарских курортах.
Поэтому, выбирая квартиру у моря, стоит воспринимать таксу поддержки не как лишний расход, а как гарантию ухоженности, безопасности и сохранения стоимости недвижимости на годы вперёд.
Она появилась по европейскому примеру как ответ на массовое иностранное владение недвижимостью у моря и сделала возможным тот уровень комфорта, который сегодня считается нормой на болгарских курортах.
Поэтому, выбирая квартиру у моря, стоит воспринимать таксу поддержки не как лишний расход, а как гарантию ухоженности, безопасности и сохранения стоимости недвижимости на годы вперёд.
Хотите получать актуальную информацию о недвижимости в Болгарии?
Если вам нужна актуальная информация или подбор недвижимости в Болгарии — оставьте заявку в форме ниже.