Ua Ru

ТОП помилок, міфи та ризики

при купівлі нерухомості у Болгарії.
Мене звати Ніка Рудакова. Я експерт з нерухомості у Болгарії. Допоможу купити або продати вашу нерухомість.

Який міф про болгарську нерузомість я би розвіяла перш за все?

Що я би порадила тим, хто тільки думає про купівлю нерухомості у Болгарії?

Чи є сенс купляти на етапі котловану?

І як знизити ризики при купівлі нерухомості на этапі котловану?

В цьому матеріалі я дам відповіді на найчастіші запитання покупців.

ТОП 3 помилки

Котрі часто трапляються при купівлі житла
  • Оплата без перевірки документів
    Зазвичай завдаток 2000 євро і цієї суми ви легко можете лишитись, якщо не перевірите документи.
    01
  • У вас немає представника
    Ви знайшли оголошення і думаєте, що все прозоро?
    Інтереси продавця завжди хтось захищає: брокер, агентство, посередник.

    А хто захищає вас?
    02
  • Невраховані витрати

    Покупець не знає про те, що окрім ціни за квартиру, є ще додаткові витрати: податки, нотаріальні та юридичні витрати по оформленню умови. Зазвичай ця сума становить приблизно 5%. Комунальні платежі та такса підтримки. І, доречі, банквські комісії.
    03

Чому відсутність власного представника — найнебезпечніша помилка?

Наприклад, ви знайшли оголошення десь на OLX, вам сподобалася якась квартира. Вашого продавця та його інтереси представляє агентство або приватний брокер.

А хто представляє вас?

Або ви думаєте, що приїхали в іншу країну і там вам допоможуть добрі люди розкриють всі карти? Про проблеми з вашою квартирою або із цим забудовником?

Або ви думаєте, що ви приїдете і розберетесь у всіх підводних каменях нерухомості у Болгарії?

У продавця є свій представник і у вас має бути свій представник, котрий захищатиме ваші інтереси.

чи знаєте ви, з чим ще я стикалася?
Покупець думає, я зараз знайду досвідченого юриста в інтернеті та він представить мої інтереси.

Але часто цей юрист, якого ви знайшли, представляє інтереси конкретного агентства та не виступає нейтральною стороною.

У мене були випадки, коли знайдений юрист відмовляв від покупки, пропонуючи своє, тому що у нього є відсоток від продажі конкретних об’єктів.

Реальні ситуації покупців

Ситуація 1

Покупець говорить, чому ви мені не назвали точну суму нотаріальних та юридичних послуг до копійки? До завдатка ви казали, що це буде 2000 євро, а выйшло 2200 євро.

Так ось, точну суму неможливо сказати до того, як угоду повністю підготує ваш адвокат.

Ситуація 2

Покупець переводить гроші через банк або кладе гроші на адвокатський рахунок та дивується, що є комісія банку.

Брокери іноді забувають про це сказати.

Але ви зрозумійте, що в світі немає банків, котрі працюють безкоштовно. Якщо ви щось вносите в касу банку, він в будь якому випадку отримає від вас прибуток.

У вас немає представника ?

Якщо ви обрали нерухомість на березі та у вас немає свого представника, залиште заявку і я вам обов’язково допоможу.
Зв’язатись зі мною

Головний міф

Найпоширеніший міф, що у Болгарії нерухомість повинна коштувати дешево і що квартиру на Сонячному Узбережжі можна купита за 25-30 тисяч євро.

Ось мені просто цікаво, чому ви так вирішили?

Чому ви вирішили, що квартира на морі повинна коштувати, як хрущовка на Титова у Дніпрі?

Що таке Болгарія насправді ?

Так ось, що ж таке Болгарія?
Узбережжя Сонячного Берегу та Святого Власа.
Це країна, в якій низька злочинність.
Це країна, де немає війн.
Євросоюз та Шенген, з 1 січня 26 року це Єврозона.
Це країна з найбільш дешевими та натуральними продуктами в Європі.
Написи кирилицею — вам усе буде зрозуміло.
Тут дуже низькі податки.
Це місце, де нема ніяких заводів.
Тут найчистіше море після Китаю, артезіанська вода та чисте повітря.
Так чому ж тут нерухомість повинна бути дешевою?

Ціни та ризики заманливих оголошень

Якщо ви насправді бачите оголошення,
що квартира за 30-40 тисяч євро на Сонячному Березі або Святому Власі,
то перший варіант - це оголошення-приманка.

Такої квартири насправді не існує.

Ні в якому разі не піддавайтеся на те, що це ексклюзивний варіант,
який зараз зникне і вам терміново треба внести передплату,
навіть якщо ви не в Болгарії.

Другий варіант це може бути проблема нерухомості.
Вона може бути під заставою, у будівлі може не бути акту 16 або навіть акту 15.
І багато інших прихованих питань.

Рекомендації майбутнім покупцям

Третє питання, що би я порадила тим, хто тільки думає про купівлю нерухомості в Болгарії або про переїзд.

Якщо ви збираєтесь переїхати в Болгарію, зробіть тест-драйв. Поза сезоном вартість оренди стартує від 150 євро на місяць.

Приїжджайте, поживіть, поспілкуйтеся з місцевими, розберіться з інфраструктурою та сервісом. Оцініть медицину, магазини, школи.

Я саме так і вчинила в 2019 році, Коли купувала свою першу квартиру в Болгарії. Я жила тут влітку 2018 року. І тоді у мене з’явилася мрія - купити квартиру в зеленому, квітучому комплексі Орхідея, де скрізь троянди, басейни, де безпечно, багато дітей і чудові сусіди.

Документи та перевірка об’єкта

Наступна порада — заздалегідь підготуйте свої документи та перевірте об’єкт покупки.
Іноді для покупки недостатньо лише вашого паспорта. Ми можемо допомогти вам зі збором усіх документів для переїзду або для отримання ВНЖ.

Якщо ви обрали об’єкт для покупки, потрібно перевірити документи продавця. Це право власності, статус землі, борги за комунальні послуги та такса підтримки, можливе призначення та багато-багато іншого.

Річні витрати покупця

Уточніть усі майбутні річні витрати: податки, комунальні платежі, страхування, утримання комплексу (якщо це апарт-готель) та оплату за паркінг.

Подумайте про те, як ви будете здавати в оренду, якщо купуєте для інвестицій.

Уточнюйте правила комплексу, бо не всі забудовники дозволяють самостійну здачу в оренду, а здача через управляючу компанію, яка одночасно співпрацює з забудовником, не завжди вигідна.

Також потрібно з’ясувати правила місцевої адміністрації, податки та ліміти.

Чи варто купувати на етапі котловану?

Підпишіться на місцевих блогерів. Вони допоможуть вам з лайфхаками, школами, лікарями, магазинами та адаптацією.

Чи є сенс зараз купувати на етапі котловану? Звісно.

Це завжди інвестиційно привабливіше, початкова ціна нижча. Відповідно, можна продати дорожче. Іноді є можливість обрати планування. Особливо цікаво купувати у перспективних районах, де інфраструктура активно розвивається.

Но что же может пойти не так?

Можуть бути затримки у будівництві. Існує ризик банкрутства забудовника. Будівництво може не відповідати очікуванням. Можливі юридичні проблеми з землею або дозволами.

Багато ризиків можна уникнути. Звертайтеся за консультацією.

Як знизити ризики при покупці на етапі котловану?

Як знизити ризики при покупці нерухомості на етапі котловану?

По-перше, працюйте тільки з перевіреними забудовниками. Уточніть, які проєкти вони вже реалізували. Пошукайте відгуки самостійно. Запитайте зворотний зв’язок у знайомих брокерів.

Друга порада. У вашому договорі про розстрочку повинні бути чіткі етапи оплати. Також перевірте пункти в розділі «Відповідальність сторін». Не лише ви маєте нести відповідальність за своєчасну оплату внесків, а й забудовник повинен нести відповідальність за виконання строків будівництва та введення об’єкта в експлуатацію.

У договорі мають бути прописані строки здачі, штрафи за затримки та механізми повернення або компенсації.

Як отримати допомогу і не втратити гроші?

Як отримати допомогу і не втратити гроші?

Ці та інші питання я розкриваю на своєму YouTube-каналі. Тож підписуйтеся, щоб не пропустити всі новини про інвестиції в Болгарії та Європі.

А якщо вам потрібна допомога у продажу або купівлі нерухомості, навіть якщо ви вже обрали об’єкт і у вас немає власного представника, залишайте заявку нижче.
YouTube